En grandes lignes, il y a 2 types de contrats de bail en Espagne:

1) ceux soumis à la Loi sur les Baux locatifs: applicable par défaut à tous les baux.
En général, on parlera de cette loi quand aux baux sur
– l’habitation (+31 jours)
– le logement temporaire (+31 jours et moins de 1 an)
– les places de parking sans service, ou garages fermés
– les locaux commerciaux
– logement partiel: une chambre avec accès à des pièces communes (eaux, cuisine, living, selon contrat)
– la sous-location (elle doit être autorisée par le propriétaire et ses gains sont soumis à des normes établies).

Cette loi a souffert des variations depuis 1994, de sorte que la date d’émission du contrat détermine quelle version de la loi est applicable. De plus, certains baux antérieurs sur l’habitation sont encore d’application.

2) ceux soumis à la Loi sur les logements touristiques: une législation spécifique pour une manière de loger particulière, qui implique que le propriétaire réalise une activité économique et est soumis à l’obtention d’une licence pour pouvoir réaliser cette activité.

La soumission à cette loi implique un contrôle sur les services offerts aux personnes logées, une soumission à des déclarations fiscales trimestrielles et au payement de la taxe touristique par personne logée et nuitée.

Se lancer dans le logement touristique les yeux fermés et sans conseil peut donc occasionner quelques soucis avec la mairie et avec le trésor public.

Comme les deux lois citées n’informent que de la loi applicable au contrat de location lui-même et les conditions pour être soumis à la loi, ces lois sont INCOMPLÈTES du point de vue informatif. Nous avons besoin de savoir de FISCALITÉ pour savoir comment déclarer chaque type de bail, des NORMES de la mairie, pour connaître les possibilités d’obtention de licences et si elles sont nécessaires, des normes diverses sur les requêtes documentaires pour formaliser un contrat de bail d’un type ou l’autre; et finalement, il est très important de comprendre que le contrat peut être rédigé au cas par cas et inclure des clauses spécifiques.

Clauses importantes dans un contrat de bail:
– qui payera l’IBI?
– Les frais de distribution d’eau, électricité, gaz sont-ils inclus ou non?
– formes de payement des contrats de distribution?
– comment sera actualisée la rente à payer? Quel barème sera utilisé?
– peut-on réaliser des travaux? De quel type? A charge de qui?
– durée du contrat?
– le contrat peut-il se proroger? Pendant combien de temps ou jusqu’à quand?
– Y-a-t-il une indemnisation à payer si le locataire quitte les lieux avant la fin du bail ? De combien ?
– que se passe-t-il si le locataire est marié et divorce ? L’épouse peut-elle se subroger au bail ?
– etc

En définitie, la lecture et compréhension d’un contrat de bail et primordiale, n’utilisez pas sans plus un simple formulaire de contrat de bail « standard », il en reflète sans doute pas les volontés des parties.

María E. Pontigo Drabs

pour BCN APPART